Das wichtigste Fachchinesisch:

Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf Dritte. Bei einer Immobilienfinanzierung gibt es beispielsweise die Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen, Kaufvertrag und Grundschulden.

Bei dieser Variante wird für die Rückzahlung des Darlehens normalerweise eine Tilgung von jährlich 1 bis 2% vom Darlehensbetrag zuzüglich "ersparter Sollzinsen" vereinbart. Zur schnelleren Rückzahlung dieses Annuitätendarlehens können Sie höhere Tilgungssätze wählen. Sie zahlen für die gesamte Dauer der Festschreibungszeit eine gleich bleibende Jahresleistung, genannt Annuität, üblicherweise in monatlichen Raten. Aus jeder Rate werden zunächst die Zinsen für den jeweils laufenden Kalendermonat abgedeckt (Zinsanteil), und der verbleibende Teil der Rate wird zur Tilgung verwendet (Tilgungsanteil). Dieser Tilgungsanteil erhöht sich also von Monat zu Monat in dem Maße, wie sich der Zinsanteil durch die fortschreitende Tilgung des Darlehens ermäßigt. Daher kommt der Begriff "ersparte Zinsen". Auf Wunsch besteht die Möglichkeit, die Tilgung in den ersten Jahren ganz oder teilweise auszusetzen.

Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung aufgenommen wird. Häufig wird auch von Prolongation oder Umschuldung gesprochen.

Die Auszahlung (Valutierung) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Bei bereits fertig gestellten Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt.

Der Auszahlungsbetrag ist der Betrag, den Sie tatsächlich erhalten. Konkret ist dies der Darlehensbetrag abzüglich Damnum (Disagio), ggf. anfallender Bearbeitungskosten und/oder Vermittlungsprovision, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten usw.

Im Vertragsangebot vereinbarte Bedingungen, die innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt werden müssen, damit die Bank das Darlehen auszahlen kann (z.B. rangrichtige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch).

Detaillierte Aufstellung über alle ein Bauvorhaben umfassende Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind z.B. Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster usw. Sie gibt außerdem genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien. Aufgrund ihrer Wichtigkeit für die Qualität eines Gebäudes ist die Beschreibung ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsanfrage.

Der Bausparvertrag ist ein Vertrag mit einer Bausparkasse, durch den der Bausparer nach Leistung von Sparraten einen Rechtsanspruch auf die Gewährung eines Bauspardarlehens erwirbt. Er wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Zunächst wird der Bausparvertrag bespart. Ist ein bestimmtes Mindestguthaben vorhanden (je nach Tarif zwischen 35% und 50% der Bausparsumme)  und sind weitere Voraussetzungen erfüllt, erhält der Bausparer mit der Zuteilung des Vertrages das angesparte Bausparguthaben sowie das Bauspardarlehen. Die Höhe des Bauspardarlehens entspricht dabei der Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Bausparguthaben. Der Bausparer kann es für die Finanzierung des Erwerbs, des Baus, der Renovierung oder der Modernisierung von Wohneigentum verwenden. Bausparen wird unter bestimmten Voraussetzungen staatlich gefördert (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage, Riester-Förderung).

Bereitstellungszinsen werden von der Bank ab einem vereinbarten Zeitpunkt für den nicht ausgezahlten Darlehensbetrag bis zur Auszahlung berechnet. Sie sind das Entgelt dafür, dass die Bank Ihr Darlehen zu garantierten Konditionen bereitstellt, aber noch nicht auszahlen kann, weil noch nicht sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind oder Sie Ihr Darlehen noch nicht abgerufen haben.

Das Damnum (Disagio) stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es wird spätestens bei Auszahlung fällig und deshalb vom Darlehensbetrag einbehalten. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100%) ausgezahlt, sondern beispielweise bei einem Damnum (Disagio) von 5% nur zu 95%.

Der Darlehensbetrag - auch Darlehensnennbetrag oder Nominalbetrag genannt - ist der Kapitalbetrag, der zu verzinsen und von Ihnen zurückzuzahlen ist.

Darlehensvermittler vermitteln gewerblich Kredite an Darlehensnehmer und erhalten dafür Provisionen. Die Provision für die Vermittlung kann entweder vom Kreditinstitut oder vom Kunden gezahlt werden.

Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Der Darlehensvertrag mit der Bank kommt zustande mit Ihrer Unterzeichnung des Vertragsangebotes. Im Vertragsangebot werden die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Besicherung (Auszahlungsvoraussetzungen) sowie die zugrunde liegenden Geschäftsbedingungen für Immobilienfinanzierung vereinbart.

 

Der Effektivzins hat allgemein zum Ziel, unterschiedliche Kreditangebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Sollzinsbindung vergleichbar zu machen. Seine Angabe richtet sich nach der Preisangabenverordnung (PAngV) und berücksichtigt insbesondere den Sollzins (Nominalzins), die Bearbeitungs- und Nebenkosten, das Damnum (Disagio) und die vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Die mathematischen Grundsätze der PAngV gelten für alle Kreditinstitute gleichermaßen. Werden die Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, spricht man vom "effektiven Jahreszins". Bei den üblichen Darlehen mit Konditionenanpassung spricht man vom "anfänglichen effektiven Jahreszins".

Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistungen ("Muskelhypothek") wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Bei einer Baufinanzierung gelten als Eigenkapital Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben, der Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren sowie der Rückkaufswert von Lebensversicherungen. Im weiteren Sinne zählen zu den Eigenmitteln das bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen, Verwandtendarlehen, öffentliche Zuschüsse sowie Eigenleistungen/Verwandtenhilfe.

Auf Wunsch kann die Tilgung eines Darlehens gegen Abtretung Ihrer Ansprüche aus einer Lebens- oder Rentenversicherung, einem Bausparvertrag oder anderen Ansparmodellen ausgesetzt werden. Die Leistungen hierfür sparen Sie gesondert an. Bei dieser Regelung zahlen Sie für die Dauer der Tilgungsaussetzung an die Bank nur die vereinbarten Sollzinsen für das Darlehen und daneben an den Lebensversicherer, die Bausparkasse oder an sonstige Vertragspartner (z.B. eine Kapitalanlagegesellschaft) die vereinbarten Beiträge.

Am Ende seiner Laufzeit wird das Darlehen dann durch die Ablaufleistung, also der Zahlung aus der Versicherung, dem Bausparvertrag oder anderen Ansparmodellen, getilgt. Der Darlehensnehmer hat auch dann das Darlehen in voller Höhe zurückzuzahlen, wenn die Leistung der Versicherung, der Bausparkasse oder der Kapitalanlagegesellschaft nicht ausreichend sein sollte.

EURIBOR = Euro Interbank Offered Rate - Zinssatz aus dem europäischen Bankenhandel. Der 3-Monats-EURIBOR-Satz ist die Basis für die Sollzinsgestaltung der Banken bei variablen Zinssätzen. Neufestlegungen des Sollzinses erfolgen jeweils zu Beginn eines neuen Quartals. Wird z.B. eine Bandbreite von 0,05 Prozentpunkten überschritten, dann wird Ihr Sollzins der Entwicklung des 3-Monats-EURIBOR-Satzes angepasst.

Üblicherweise werden Festzinsvereinbarungen nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit (die bei einer regelmäßigen Anfangstilgung von 1% über 35 Jahre dauern kann), sondern für einen kürzeren Zeitraum getroffen. Das heißt, die Konditionen werden für einen bestimmten Zeitraum Ihrer Wahl festgeschrieben und bleiben für diese Zeit unverändert. Dieser Zeitraum wird "Festschreibungszeit" oder auch "Zinsbindungsfrist" genannt. Am Ende einer Festschreibungszeit wird die Bank mit Ihnen die Konditionen des Darlehens jeweils neu vereinbaren (Konditionenanpassung). Sie können zwar das Darlehen vor Ablauf der Festschreibungszeit grundsätzlich nicht kündigen, aber dafür haben Sie den Vorteil, dass Sie während dieser Zeit vor einem Zinsanstieg geschützt sind.

Als Inhaber eines laufenden Immobiliar-Verbraucherdarlehens kann man sich mit einem Forward-Darlehen für den Zeitpunkt des Ablaufs der Sollzinsbindung vorab aktuelle Sollzinsen für eine Anschlussfinanzierung fest vereinbaren.

Beim Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank in der Regel durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Werden einzelne Eigentumswohnungen in der Bauphase verkauft, so muss der Käufer häufig vor Fertigstellung erste Teilzahlungen leisten. Zum Schutz des Käufers verpflichtet die Makler- und Bauträgerverordnung den Bauträger, Teilzahlungen in der Bauphase nur entgegenzunehmen, wenn durch eine entsprechende Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers sichergestellt ist, dass die gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bauträgers freigestellt wird.

Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstückes darlegt. Es gibt Auskunft über Größe und Nutzungsart des Grundstücks, über Rechte an anderen Grundstücken sowie über die Eigentumsverhältnisse und darüber, welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder mit berechtigtem Interesse kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d.h., auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.

Vollständige Kopie aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden kann.

Steuerliche Belastung beim Kauf/Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken. Sie wird in den Bundesländern unterschiedlich berechnet und liegt derzeit zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis.

Dingliches Recht an einem Grundstück (z.B. Hypothek, Grundschuld).

Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (Grundpfandrecht), welches z.B. zugunsten einer Bank oder eines anderen Gläubigers in das Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar.

In einer notariellen Urkunde wird die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung seines Grundstücks (Grundschuld) erklärt, verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.

 

Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und weicht daher von dem Darlehensvertrag ab. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch i.d.R. höher eingetragen (meist zwischen 12 und 20 Prozent).

Diese Verordnung dient zum Schutz Ihrer Vermögensinteressen beim Erwerb eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung von einem Bauträger. Sie regelt zum Beispiel, unter welchen Voraussetzungen Ihr Bauträger von Ihnen die Zahlung des Kaufpreises in einer Summe oder in bestimmten Raten verlangen kann.

Der Nominalzins ist der Zinssatz, nach dem sich die tatsächliche Zinszahlung richtet. Für die Dauer der Zinsfestschreibung können Sie zwischen verschiedenen Nominalzinssätzen und Auszahlungssätzen wählen. Wird ein Damnum (Disagio) vereinbart, verringern sich Nominalzins und Auszahlungsbetrag.

Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung, solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar garantiert eine zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).

Der Kaufpreis, der in einem notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Von ihm ist die Höhe der Grunderwerbsteuer abhängig. Der notarielle Kaufpreis liegt unter anderem der Ermittlung des Beleihungswertes und der Gebäudeabschreibung zugrunde.

Der Notar bestätigt gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Die Notarbestätigung ermöglicht die Auszahlung Ihres Darlehens, bevor die Grundschuldeintragung im Grundbuch vollzogen ist.

Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen nachrangigen Gläubigers ändern.

Gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen Aufschluss über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös der Vollstreckung befriedigt werden.

Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung.

Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität eines Kreditnehmers. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung, selbstverständlich unter strenger Beachtung des Datenschutzes.

Regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Die Bank erklärt sich bereit, die vereinbarte Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen, einer Kapitallebensversicherung und fondsgebundenen Lebens- und Rentenversicherungen auszusetzen. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen.

Wenn Sie statt eines Festzinses lieber einen variablen Zins haben möchten, wird eine Vereinbarung getroffen, wonach die Bank den Zinssatz entsprechend der Zinsentwicklung am Geldmarkt anpasst; man spricht in diesem Fall auch von "Bis auf weiteres"-Konditionen.

Der Grund: Die Bank refinanziert variabel verzinsliche Darlehen durch die Aufnahme kurzfristiger Mittel. In diesem Fall tragen Sie das Zinsänderungsrisiko - mit der Folge, dass Ihre monatliche Belastung steigen oder sinken kann, je nach dem, wie sich das Sollzinsniveau am Markt gerade entwickelt. Sie bleiben flexibel: Mit einer Frist von drei Monaten können Sie den Darlehensvertrag jederzeit zur Rückzahlung kündigen oder auf eine Festzinsvereinbarung umsteigen.

Mit einer Cap-Klausel vereinbaren Sie mit der Bank eine Zinsobergrenze. Damit können Sie das Risiko ausschließen, dass der variable Zins Ihres Darlehens über die vorher festgelegte Obergrenze steigt. Für diese Vereinbarung ist zu Vertragsbeginn eine einmalige Prämie (Zinsbegrenzungs- bzw. CAP-Prämie) fällig, die in der Regel vom Auszahlungsbetrag einbehalten wird. Parallel dazu wird im Rahmen eines solchen "CAP-Darlehens" auch eine entsprechende Zinsuntergrenze vereinbart.

Das Gesetz räumt dem Darlehensnehmer bei Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages grundsätzlich ein Widerrufsrecht ein. Die konkreten Voraussetzungen und Rechtsfolgen sind der Widerrufsinformation in dem ESIS-Merkblatt oder dem entsprechenden Vertragsentwurf zu entnehmen.

Im Sinne des Kodex der Banken handelt es sich dabei um einen Kredit, der einem Verbraucher für den Kauf oder Umbau einer privaten Wohnimmobilie, die in seinem Eigentum steht oder die er erwerben will, ausgereicht wird und der entweder durch eine Hypothek/Grundschuld auf das unbewegliche Eigentum ("Immobilie") oder durch eine Sicherheit, die gewöhnlich zu diesem Zweck genutzt wird ("bankübliche Sicherheiten"), gesichert ist.

Anteil der Zinsen, die bei einem Annuitätendarlehen in der über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung gleichbleibenden Rate enthalten sind.

Zeitraum, für den die Konditionen für ein Darlehen garantiert werden. Die Darlehen der Banken werden mit Festzins angeboten. Der Darlehensnehmer kann in der Regel aus Zinsfestschreibungen von bis zu 10 Jahren wählen (je nach Anbieter auch länger). Die Zinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, dass der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig kalkulieren kann. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, sich den Niedrigzins durch Wahl einer möglichst langfristigen Zinsfestschreibung zu sichern.

Kommt der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nach, kann der Darlehensgeber als Gläubiger der Grundschuld z.B. die Zwangsversteigerung der belasteten Immobilie beantragen.

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